O Decreto-Lei introduz alterações substanciais ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), focando em simplificar e flexibilizar o processo de reclassificação do solo, além de criar um regime favorável para projetos habitacionais e urbanos. Abaixo estão os principais aspectos jurídicos que podem afetar diretamente a atuação de profissionais da área:
1. Reclassificação de Solo Rústico para Urbano:
- Regime Especial de Reclassificação: Estabelece uma nova abordagem para a conversão do solo rústico em urbano, com critérios e procedimentos mais flexíveis. No entanto, este processo só pode ser justificado por necessidades públicas claras, como questões sociais, ambientais ou económicas.
- A reclassificação exige a devida fundamentação em valores de interesse público.
2. Habitação de Valor Moderado:
- Definição e Limitações de Preço: Introduz o conceito de habitação de valor moderado, com um limite de preço para a construção de imóveis que não deve ultrapassar a mediana nacional ou 125% dessa mediana. A medida visa facilitar o acesso à habitação.
3. Simplificação de Procedimentos Administrativos:
- Redução de Burocracia: o novo regime visa acelerar a aprovação de projectos de urbanização e construção com um processo de licenciamento mais simples.
4. Possíveis Conflitos com Áreas de Proteção Ambiental:
- O decreto-lei pode permitir a reclassificação de solo em áreas classificadas como Reserva Agrícola Nacional (RAN) ou Reserva Ecológica Nacional (REN), o que levanta preocupações sobre a proteção ambiental e a obrigação de consulta pública. A falta de salvaguardas adequadas pode resultar em litígios relacionados ao cumprimento de normas ambientais.
5. Desafios no controlo de Qualidade Urbanística:
- A flexibilização das normas urbanísticas pode gerar um aumento no número de projectos de baixa qualidade, especialmente em áreas onde há pressão pelo desenvolvimento. O risco de desrespeito ao ordenamento urbano e ao planeamento territorial pode resultar em disputas jurídicas, principalmente em casos de violação de normas de urbanismo e uso do solo.
6. Fiscalização e Responsabilidade dos Agentes Públicos:
- Com o novo regime, há a possibilidade de maior delegação de competências para autarquias locais e outros organismos. Isso pode gerar questões legais sobre responsabilidade em caso de erros de avaliação ou excesso de autoridade no processo de reclassificação do solo.
7. Conclusão:
O Decreto-Lei n.º 117/2024 é um marco importante na gestão territorial e pode beneficiar o setor imobiliário ao permitir a criação de mais áreas urbanas e habitação acessível. No entanto, ele também levanta desafios em termos de protecção ambiental e qualidade do urbanismo.
